27个重要宏观经济指标解读-城镇固定资产投资：投资必读

 城镇固定资产投资反映在我们的个人实际生活中，主要就是购房置业。这对大多数家庭而言都是理财中非常重要的一环。

房产投资规划能否做正确，会对家庭资产负债状况和现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者就应该在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，对自己的房产投资目标和风险属性做出全面的分析和评估，根据自身的财务实际情况最终确定适合自己的房产投资策略。

在房产投资之前，投资者必须进行成本测算。房产投资的成本主要有首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，同时也有首期付款和按揭还款的利息损失，也就是机会成本。

目前，首期付款最低为两成，通常要求购房者在签订购房合同时付清。银行按揭是指购房者资金不足而向银行贷款的部分，贷款期限最长为30年。还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产所进行的每次交易，都需要缴纳契税，如果是二手房，那么交易费用由中介公司收取。

弄清了房产投资成本的构成之后，投资者就需要对房产投资进行成本测算。因为按揭还款本全部分已经包含在房屋总价之内，所以在计算按揭贷款成本的时候，只要计算按揭还款利息即可。利润的具体计算公式如下。

利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失

如果投资者的资金有限或有意加大投资规模，则必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确地选择还款方式，从上面的计算公式中不难看出，减少按揭利息支出可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还后息”的现象，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息”的情况，所以同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金委少于等本金还款法。

因此，准备提前还贷的投资者应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房、首付20万元、30万元按揭20年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为14916元，等本金还款法的第一年利息支出约为14774元，相差142元，以后年份相差更大。

还需要计算投入资金的利息损失并估算一次性的交易费用。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算。如果按照一年期定期利率1.98%计算，20万元首付款的年利息损失近4000元。一次性的交易费用包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。

在房产的投资过程中，单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的，而是应该牢记机会成本的存在。

2009年5月，张鹏军先生贷款30万元购买一套房产，其贷款资金的成本为5.51%；而其拥有一套45平方米左右的已购公房，如采出售，其售价为30万元；如果出租，年收益为4.2%左右。

按国际惯例，如果房产投资的收益能够达到4%-5%，说明具有较强的投资收益。因此，简单地看投资收益，张鹏军先生可以将房产出租而非出售。但是，结合5.51%的机会成本，相信当前出售则更为合理。

在了解了上述的购房注意事项之后，我们还需要注意到这样的事实：实际生活中，人们购房的时候，往往因为年龄段不同、购房目的不同，最终所采用的房产投资策略也就自然不同。所以我们还可以从首次购房置业、中年换房、退休族购房这3个阶段对房产投资策略进行分析。 
  1.首次置业
该阶段，一定要充分考虑到自身的承受能力。这个阶段的人群通常是年轻人，他们的财务状况可能会比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也会随之而出现下降。当然同时也因为处在职业生涯的起步和成长阶段，所以未来的收入预期可能会出现较快的增长，而且承受投资风险的能力比较强。
这类购房者在投资房产的时候，首先应该考虑自己的财务实力，然后再考虑位置和交通的便利性，接下来再考虑房屋的自身品质等方面的问题，总体而言，可以选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积比较小的小户型。这样选择，一方面是因为小户型的房产目前够用；另一方面未来需要再次购房时也使于租售。
此外，还需要注意的是首次购房贷款的月还款额需要控制在30%之内。这时我们每月对房子的支出额度是很大的，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、取暖费、车位租金等，所以要保证自己有一定的现金支付能力。同时还需要考虑装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出的费用。
2.中年换房或购置第二套房产
中年人群正处于家庭的成长阶段，子女还没有就业，而且支出也随着家庭成员数的固定逐渐走向稳定，用来积累的净资产开始逐渐增加。这类人群进行购房，首先需要考虑的是位置和交通的便利性，然后再考虑房屋的品质，可以讲财务上的承受能力可以放在最后考虑。
（1）如果预测长期房地产价格将会出现下跌，那么就应该将自己手上多余的房产尽平出手转让，这样就可以节省其他房产的融资成本，防止造成房产交易损失；如采预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，这样就可以考虑出租自己的一套房产，采用租金收入来偿还另一套房产的月分期还款，也就是通常所说的“以房养房”、“以租抵贷”。
（2）要充分考虑到利率变动对自己的影响，学会规避利率风险。当银行土调了贷款利率、还款压力增大的情况下，购房者就可以考虑下面的投资策略：如果自己当前还没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目，没有大额开支计划的话，那就可以进行提前还贷，这样可以减小不必要的利息支出，让自己的月分期还款额在可支配收入中的比重降低，同时也要降低预期的房租收入在还款来源中的地位，于是就可以对自己的家庭综合理财规划做出适当的调整。
3.退休族置业的选择
退休族置业是为了追求更高的居住条件和生活质量，这类人群的家庭已经处在成熟阶段，子女已经走上了工作岗位；财务状况良好，也已经积累了一定数目的净资产，而且家庭的支出也随着家庭成员数的减少而出现了下降。这个时候是他们储蓄准备退休金的黄金时期。
这类购房者进行直业升级的时候，可以首先考虑房屋的品质，然后再考虑位置和交通的使利性，可以将财务的承受能力放在最后进行考虑。同时可以将自己多余的住房在适当的时候出手变现，然后用这些钱进行一次性支付购房款，采用这种策略可以让自己在退休之后的支出大大降低。